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宁波市住房和城乡建设局文件

甬建办函〔2021〕24号

市住建局关于市人大十五届六次会议

第18号建议的答复

王纪跃代表：

您在市十五届人大六次会议上提出的《关于推动宁波老旧小区提升改造建议》（第018号建议）已收悉。现答复如下：

一、我市城镇老旧小区改造工作进展情况

2020年，市委市政府高度重视我市城镇老旧小区改造工作，努力克服疫情的不利影响，积极创新、攻坚克难、抢抓进度，全力推进城镇老旧小区改造。裘东耀市长主持召开全市城镇老旧小区改造工作推进会，亲自部署推进工作，市人大、市政协将城镇老旧小区改造工作作为重点提案建议，强化民主监督。在全市上下共同努力下，全年实施老旧小区改造项目129个，涉及建筑面积约904万平方米。我市城镇老旧小区改造工作也受到了住建部的高度肯定，并有多项举措入选全国城镇老旧小区改造案例集和可复制政策机制清单。2021年是“十四五”规划的开局之年，也是我市城镇老旧小区改造全面推进的攻坚之年，为全面贯彻党中央、国务院关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，建设我省高质量发展建设共同富裕示范区，推助我市建设“重要窗口”模范生工作，我市将加快打造“15分钟生活圈”，推动多元主体参与，推进城市有机更新，不断丰富城镇老旧小区改造工作的“宁波经验”，打造共建共治共享的社会治理格局。全年计划实施改造城镇老旧小区1200万平方米，其中完成民生实事工程建筑面积为400万平方米。

二、相关建议的回复

（一）关于一大转变。您提出的过去的“有没有”到现在的“好不好”的转变，我们高度赞同，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，更是惠民心工程。改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住”。老旧小区的改造，应着重从老百姓的获得感、幸福感、安全感出发，让基础设施更加完善，让管理更加规范，让生活更加便捷。应抓紧解决老旧小区管网破旧、养老抚幼等公共服务缺失以及公共环境较差等问题。

为了让老旧小区变得“好住”，应该既有顶层设计，又能因地制宜。对改造内容，目前初步分成三类：一是保基本的配套设施。例如，维修完善与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施。二是提升类的基础设施。包括公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，包括完善社区养老、抚幼、医疗、家政等设施。

当前，我市各地以老旧小区改造为契机，统筹谋划小区长效管理、社区有序治理、公共服务供给、片区有机更新的相关工作，一些实践案例和工作机制得到了中央、省、市的充分肯定。

（二）关于两张蓝图。1、基础设施完善图。目前我市已开展的改造内容，整治架空线路，对架空线路进行迁改入地或规整，消除弱电“蜘蛛网”；对老旧小区进行电力扩容，并根据需求补充充电设施，努力消除电力“空中飞线”；推进停车位改造，缓解老旧小区停车难问题，开展消防车通道治理，保障消防通道畅通；补齐公共服务短板，加强体育健身设施场地建设，大力发展群众体育，完善养老、托育等社区公共服务设施，解决好“一老一小”问题，打造15分钟生活圈；提升安全防范水平，在小区出入口、主要通道等重点部位安装前端智能感知设备，推动建设智慧安防小区；完善市政基础设施，列入改造计划的老旧小区改造项目完成雨污分流改造，规范接入市政排水管网，强化小区排水防涝能力；改造老旧二次管网，提升市政公用设施保障水平。推进加装电梯工作，建立加装电梯工作推进机制，计划出台加装电梯管理办法，落实加装电梯资金补贴。2、线上智慧社区联网图。关于您所提的“一网打尽”，在我推进市城镇老旧小区改造工作中，结合属地实际，也在不断应用，但从实施的难度和实际效果来看，还存在多方面薄弱环节，主要体现在老旧小区居民主体结构复杂、民意征集、老年人接受新事物的难度大等现象。利用线上物联网平台打造智慧孪生社区，统一数据管理、统一用户认证、统一外部接口，实时掌控小区人、事、物全景状态，统一调度资源，实时信息和大数据分析，实现最佳决策和卓越运营，不仅有利于小区管理，更有利于安全、幸福指数的提升，我们将加强管线单位协调沟通，并与公安、民政等部门协同，加强对安防设施、门禁设备、环卫设施等配套基础设施的改造，实现线上智慧社区联网图。

（三）关于三大主体。1、改造主体。自市政府印发《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》实施以来，配套出台了《关于宁波市城镇老旧小区改造项目实施竞争性管理的指导意见》，我市城镇老旧小区改造工作坚持“群众参与、共同缔造”的基本原则，调动广大业主的积极性和创造性，充分发挥居民主体作用，自上而下地开展城镇老旧小区改造工作，推动城镇老旧小区改造由政府为主向社会多方参与的转变。随着改造进入攻坚期，也存在部分改造意愿不强但是基础配套设施较落后的小区，各地将根据情况对部分基础设施进行完善。2、建设主体。关于建设主体，也是坚持“先保基础、后促提升”的原则，坚持问题导向，重点解决消防、安防、房屋结构、公共安全等隐患，弥补基础设施、服务功能不足等问题，也包括您建议中指出的居民供水、地面积水、雨污分流、屋顶漏水、立面渗水等与小区相关的配套基础设施建设。对城镇老旧小区基础类改造，以政府出资为主；完善类改造，鼓励居民出资，政府予以补助，比如加装电梯每台可补助20万；提升类，鼓励市场主体投入如，政府在资源统筹使用等方面给予支持。并积极争取中央专项债和补助资金，保障城镇老旧小区改造工作服务广大百姓。3、管理主体。本轮老旧小区改造中，我们始终坚持坚持“改管结合、以改促管”，积极探索建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三驾马车”协同联动机制，采取了一系列行之有效的举措，着力解决改造后的长效管理难题。比如结合老旧小区改造，推进引入专业化物业服务，并给予适当补助；对改造后严格执行物业管理制度、物业服务收费达到最低物业收费标准的老旧小区，按有关规定给予补助，补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修；出台了《物业企业和项目经理信用信息管理办法》《物业招投标管理办法》，把物业招投标与物业企业信用相挂钩，营造公平竞争、优胜劣汰的市场环境；对未设专项维修资金的小区，要求在老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施；深入推行专项维修资金“即交即用即补”机制，逐步扩大城镇老旧小区专项维修资金覆盖面。

（四）关于四大突破。1、红线突破。做好老旧小区改造工作要突破围墙边界、完善基础设施与公共服务的供给，因此，在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》作了一系列的表述。在改造内容中突破了小区红线的界限，提出实施片区整体改造提升，基础类改造内容可以包括所涉区域内市政基础设施的改造，而提升类改造主要是丰富小区及周边区域配套服务，包括康体、文化、养老、抚幼、医疗、停车库（场）等公共服务设施的统筹配套。同时在资金方面提出对实施片区整体改造提升的，政府性资金优先予以保障。在组织实施方面提出要推进区域统筹，推进老旧小区连片改造提升，发展社区邻里中心、养老、托幼、助餐等公共服务，推动小区及周边区域基础设施更新，构建服务齐全、宜居便利的“15分钟社区生活圈”。市资规局从系统性落实公共服务设施、提升城市功能、激发城市活力的角度出发，启动了《宁波中心城区更新单元划分、更新单元编制要点研究》，希望明确更新单元划分原则和标准，划定中心城区更新单元并确定具体分类，对不同类别的更新单元规划编制的内容、方案、程序等提出指引。目前，不少小区改造时统筹周边零星用地，拓展了停车空间；有的小区完善了养老、助餐服务；市六区均有片区化改造的项目正在紧张推进，北仑星阳片区改造项目中菜场提升改造七月底已竣工；有的小区正谋划红线外管线的配套问题。全市的老旧小区改造项目在范围谋划上已经突破了小区围墙、红线的界限，下一步，我局将继续做好各地实践的总结推广工作。2、绿化率突破。小区中绿化植被的维护往往与停车位拓展的需求相冲突，最近国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），文中提出：“因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决”，城管园林部门也发布《宁波市居住区绿化导则》，我局将与园林部门共同研究并推进各街道乡镇落实相关举措，兼顾各方利益的做法。在我市推进老旧小区改造过程中，我局将与园林部门共同对各小区改造中遇到的相关绿化问题加强指导，从绿化调整、树种配置、景观规划、养护修剪、审批流程等多方位给予专业意见，改善老旧小区普遍存在的小区停车环境、底层光照环境、景观效果等问题。3、消防报批的突破。根据消防部门的意见，城镇老旧小区改造可参照《关于明确消防审批若干事项的通知》（浙公消办字〔2014〕178号）要求，按原标准已经消防验收合格或者竣工验收消防备案抽查合格的建设工程，应当依照原标准和《消防监督检查规定》依法进行消防监督检查。这一规定明确了老旧小区改造在技术要求可执行原标准。在报批程序上，我市已经出台了《进一步简化宁波市城镇老旧小区改造项目审批流程和环节的实施意见（试行）》。《浙江省住房和城乡建设厅浙江省发展和改革委员会浙江省自然资源厅关于优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见》也已正式发文，我局将根据有关规定认真执行并落实各区县（市）工作。4、建设主体和资金来源的突破。加快推进城镇老旧小区改造是扩大内需战略，落实国家“稳投资”、“补短板”系列决策部署的一项重要内容。我局会同相关部门共同研究，合力攻坚，强化资金保障，统筹解决城镇老旧小区改造项目资金筹集难题。去年，鄞州区、镇海区港、奉化区城等项目获得5.7亿专项债券，央补资金1.8亿。老旧小区改造牵涉面广，单靠政府财政支出的模式负担过重，难以支撑我市大规模的改造任务，因此，老旧小区改造必须要构建多元化的成本分担机制，从“政府统领”转向“居民自治”，从“政府主导”转向“共同缔造”。下阶段，我局也将会同、配合相关部门积极探索，在加装电梯、停车设施以及养老、托幼、助餐、快递物流、便民店等社区公共服务领域，充分发动社会力量和居民群众积极参与，不断增强老旧小区改造的“造血功能”，拓展小区长期运行维护的资金来源。

（五）关于五大谨防。1、谨防面子工程。我市城市老旧小区改造坚持问题导向，要切实改善群众最基础最迫切的居住需求，《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中强调老旧小区改造要重点解决消防、安防、房屋结构、公共卫生安全等隐患，弥补基础设施、服务功能不足，力争实现改造小区“危房清零”，在“里子”问题解决的基础上再统筹推进品质提升、美化靓化工程。市领导也多以强调要要多做雪中送炭的工作，避免搞表面文章和花样架子。我们在今后的工作中也将着重指导各地把财政资金花在刀刃上，切实解决配套、服务短板。2、谨防急功近利。老旧小区改造不仅涉及单个项目建设，更要统筹全域全局相关工作，确实应在项目实施前周密规划、统筹管理、精心布局。我市在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中提出要合理确定城镇老旧小区改造项目实施计划，把政府统筹规划的科学决策和向群众问需问计的民主决策结合起来，按“谋划一批、生成一批、实施一批、储备一批”原则，建立改造项目库，稳妥推进老旧小区改造工作。今年的老旧小区改造项目已经部分开工，6月初已经确定了明年申请央补计划改造小区的申报，下半年我市将着手做好明年项目的统筹谋划工作。3、谨防千城一面。每个老旧小区都记录了自己的历史与故事，我市在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中提出要注重文化传承，保留老旧小区的历史风貌，提炼特色文化，活化利用传统文化载体，提升小区文化氛围。在已经完成的老旧小区中，如正大花园发掘正大火柴厂的文化元素，北仑的星阳片区改造中注重传承书香文化，都形成了鲜明的文化亮点。在今年的改造项目中，江北区特别重视各个小区的文化要素发掘保护。我局将在今后的工作中指导各地注意保护小区的传统特色，让它鲜明的历史文化元素通过小区改造得以延续提升。4、谨防违规改造。老旧小区的房屋结构安全隐患、渗漏水等现象是影响房屋安全和居住舒适度的主要矛盾，我们将此作为我市老旧小区改造的基础性改造内容，并在《宁波市城镇老旧小区改造设计导则（试行）》中予以明确，同时，我们也要求上述问题经过改造，其功能性应不低于原设计标准。各地也将在在项目施工过程中加强工程质量安全管理，同时引入居民加强现场的监督。5、谨防有硬件无软件。我局不是仅仅将老旧小区改造视为一项建设工程，而是将其视作提升我市基层社会治理水平的契机，因此我市将老旧小区改造与小区长效管理紧密结合起来。在工作组织构架上，我向将老旧小区改造的协调职能落实在物业房管处，以便统筹项目建设与后续管理一并着力。在工作原则，我市在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中提出“建管并举、标本兼治”的理念，坚持“改管结合、以改促管”理念，构建老旧小区长效管理机制，提升小区自治和物业管理水平。在项目生成的前期阶段，提出要结合居民改造需求和小区长效管理需求编制包括改造项目工程设计、工程预算、资金筹集方案、长效管理机制等内容的改造方案，业主要对改造方案进行表决。在项目完工后，业委会或居民小组应参与竣工验收。在长效管理制度上，提出要推动小区业主自治、全面引入物业服务、健全维修资金归集机制、加强公共收益管理等要求。我们还将建立后评估机制，对改造工程成效和长效管理机制执行情况进行评估，建立评估状况与财政奖补挂钩的激励机制，促进小区改造效果能长期保持，小区多方主体能形成长久的管理合力。

（六）关于六大重点问题。1、关于无物业无围墙小区的封闭式管理分两步走问题。我市在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中明确，结合老旧小区改造，全面引入专业化物业服务，各区县（市）可以适当给予补助。对无物业无围墙小区进行物业管理和物业覆盖是也是大趋势，当然，将散居打包、对小区进行空间隔离、增加门卫岗亭进行小区出入管理等，还应充分征求民意，结合属地实际，建立与服务水平挂钩的物业服务收费动态调价机制，特别是对改造后的小区执行物业管理制度，对物业服务收费达到最低物业收费标准的老旧小区按照有关规定给予补偿，补助资金专项用于小区公共部位、公用设施的维修，在此基础上实施无物业无围墙小区的封闭式管理，目前还在探索小区整合工作。2、关于消防安全性问题。（1）关于确保消防通道通达性。根据应急管理部消防救援局部署，消防救援支队已经按要求在我市住宅小区开展了集中施划消防车通道标线标志、集中清理消防车通道障碍物、集中查处消防车通道停车占用行为、集中检测维修室内消火栓系统、集中查处消防管理履职不到位问题、集中开展宣传曝光工作等六项工作任务。我市安委会已发布《深化住宅小区消防车通道整治工作方案》，各地各部门将共同做好小区消防车通道整治工作。我局已制定下发《关于进一步做好全市物业管理住宅小区消防车通道整治工作的通知》，督促各地在老旧小区改造和今后日常管理中抓好物业管理小区消防车通道堵塞顽疾的整治工作。（2）关于小区合理配备消防灭火器。根据有关规定，高层住宅建筑的公共部位和公共建筑内应设置灭火器，其他住宅建筑的公共部位宜设置灭火器，提倡居民家庭配备灭火器和独立式火灾探测报警器等消防器材。因此，在《宁波市城镇老旧小区改造设计导则（试行）》中的楼栋消防单元中提出楼梯间配量灭火器，让老旧小区的消防安全问题得到一定的保障。（3）关于煤气瓶和电瓶车不带入住房。我市城区的老旧小区大部分已供应管道燃气，未实现管道燃气提供的小区要根据实际情况进行燃气安全管理。要解决电瓶车不带入住房问题，基础是解决电动车集中停放、充电场所的管理，《宁波市城镇老旧小区改造设计导则（试行）》中考虑了老旧小区改造中电动车集中充电场所设置，结合清理电线私接乱拉进行车棚供电疏理。对完成改造的小区，我局将要求各地结合小区治理能力的提升，切实对在疏散、通道、安全出口、楼梯间停放电动车等现象进行管理。3、关于小区内违章建筑及护房安全性问题。（1）关于确保杂物房不住人。我市已出台《宁波市居住房屋租赁管理若干规定》，开展车棚住人整治工作，并将此项工作列入执法清单，在《关于建立宁波市住宅小区行政执法清单》予以规定。文件出台以来，各地公安部门牵头做好小区杂物间、车库、车棚等其他非居住空间的居住人员整治工作，我局将要求各地以老旧小区改造为契机，配合公安部门做好杂物间居住现象清理工作。（2）关于解决杂物房线乱拉问题。电力、通信、广电等部门以老旧小区管线设施改造为抓手，大力整治管线“乱建乱拉乱穿”等问题，开展线路清理优化工作，探索建立老旧小区管线设施改造工作长效管理机制，提高群众的满意度。我局已将今年项目计划及今后三年的项目储备库名单提供有关单位，供其进行项目资金安排，各地也与电力、通信、广电等部门建立沟通协调机制。（3）关于违章建筑拆除。我市部分城镇老旧小区中不同程度的存在一定违章建筑，群众反映强烈，最响小区整体居住环境品质。因此，违章建筑拆除是老旧小区改造的重要内容，我市在《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》中将违章建筑拆除作为基础性改造内容，市三改一拆办是我市城镇老旧小区（棚户区）改造工作领导小组成员单位，将在老旧小区改造过程中同步推进违章建筑拆除工作。4、关于现状大树的处理问题。老旧小区的绿化属于广大业主共有资产，不允许个人或单位因绿化遮挡阳光、小区空间拥挤等原因，在未经审批的情况下，直接对树木进行杀头、砍伐等毁绿违法行为。针对肆意砍伐树木、占绿停车、围绿搭建、毁绿种菜等现象，园林管理部门、综合执法部门将加强与绿化养护等单位联动，加大对毁绿、占绿等绿化违法行为的惩治，保护居住区内广大业主的公共绿化不受破坏，维护好优美、宜人、舒适的小区环境。5.关于最多改一次问题。我市《宁波市城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》充分结合“综合改一次”总要求，实行“统筹兼顾、条块协同”的原则，出台了《关于宁波市城镇老旧小区改造项目实施专项工程统筹整合的指导意见》，以小区为改造基本单元，完善小区及其周边区域公共服务和社会服务配套，整体推进片区改造提升。与通信、电力、水利、燃气等管线单位充分协调论证，规避盲目开挖、重复开挖等扰民现象的发生。6、关于老旧小区提升风貌和街区风格如何定位分析问题。老旧小区是时代发展进程的缩影，是城市记忆的一角。老旧小区改造不是推倒重来，更不是推翻重建，而是在老旧小区的基建基础之上加大修复修缮力度、加强保障保护方法，让老百姓的生活环境得到改善，跟上时代的发展，让老旧小区延续生命周期，留住城市记忆，推动城市更新。在商业型街区、生活型街区、历史风貌型街区、景观型街区等类型各地将充分尊重民意进行15分钟生活圈改造。城镇老旧小区改造始终坚持注重文化传承，保留老旧小区历史面貌，提炼特设文化，活化利用传统文化载体，加强提升风貌和街区风格的定位。

非常感谢您对我市城乡建设事业的理解和支持，希望您一如继往地关心支持宁波的城乡建设事业，共同推动我市城乡建设高质量发展，建设美丽宁波。

宁波市住房和城乡建设局

2021年7月8日

（联系人：曹宁勤，联系电话：89180907）