类别标记：A
甬自然资规函〔2021〕5号
大会期间第235号建议的答复
杨杰代表：
您在市十五届人大六次会议大会期间提出的《关于创新房地产市场调控机制的建议》（第235号建议）已收悉，现将有关意见答复如下：
基本情况
房地产是一种特殊的商品，也是广大群众安居乐业的根本保障。不断完善和创新房地产市场调控机制，事关我市经济社会高质量发展大局，也是建设"共同富裕"先行市的重要方面。
近年来，为全面落实中央国务院和省市关于坚持"房住不炒"定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的战略部署，我市着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，认真落实稳房价、稳地价、稳预期目标任务，努力满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，规范市场秩序，强化对住房建设的统筹与指导，合理安排住房供应规模、时序与布局，努力引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，取得了积极的成效。
从2019年10月开始，宁波市五区全面实行"限房价、竞地价"的竞价方式，提前明确房价预期；2020年7月起，宁波市五区试行"限房价、限地价、竞人才安居房"的竞价方式，避免高地价影响市场预期；2021年4月起，"限房价"出让扩大到整个市区，同时试行"限房价、限地价、竞人才安居房或竞企业自持租赁住房"等竞价方式，努力促进房地产市场平稳发展。
2018年8月起，根据《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号），市区限购区内开始实行新建住宅全装修工作；2020年7月，市住建部门出台《关于完善新建住宅全装修工作的通知》，进一步完善全装修政策，促进全装修住宅品质提升的同时，满足购房者多样化的住房需求。
正如杨杰代表在建议中提到的，这些调控政策在不同程度上限制了宁波房价的过快上涨，取得了预期的效果和作用，但仍然存在一定的问题和不足，主要体现在房地产市场平稳健康发展的长效机制尚不健全，调控的精准性、及时性、联动性有待提高，特别是在"限房价、竞地价"政策和新建住宅全装修政策等方面，需要通过创新房地产市场调控机制来不断进行完善。
二、下步措施
（一）关于"限房价、竞地价"政策方面
1.关于对全市土地供应市场进行统筹计划和细分管理
根据自然资源部工作部署，今年市区实行住宅用地"两集中"同步公开出让（集中发布出让公告、集中组织出让活动），全年不得超过3次，同时要求提高住宅用地计划执行率，维护政府公信力。按照年度供应计划，今年市区住宅用地供应计划共171宗、8728.8亩，比近五年平均供应量增加13.7%。其中，市六区范围内安排租赁住房用地24宗、874.7亩，面积是住宅用地供应总量的10.02%。
在年度计划制定时，我局会同市住建等部门多次协商讨论，充分考虑不同地段和板块的土地分类供应，形成高中低端搭配的土地和商品住房供应局面。当然，受土地征地拆迁、前期开发进度等多种因素制约影响，为加大土地供应，在实际土地推出时并不能每个批次都做到统筹搭配，而是总体上进行把握，努力稳定土地市场。
对不同板块之间的房屋销售限价，市住建部门是按照总体的年度房价控制目标来制定的，城市核心区地段限价要根据周边一、二手房的市场价格综合测算确定。对部分热门地段一、二手房价差较大的楼盘，下步市有关部门将考虑通过延长持有年限、制定二手房指导价等措施来增加投资购房成本、减少市场炒作，努力通过一手房市场的价格预期管理，来实现二手房市场价格的稳定。
今年5月份我市第一批次集中出让住宅（商住）用地共29宗、1980亩（其中住宅1744.5亩）时，采用了以下几个创新做法：
（1）市区限房价范围从市五区扩大到市六区，实现市区全覆盖，稳定市场预期。
（2）为保障住宅开发品质，预留合理的盈利空间，本次集中出让的29宗土地的起始楼面地价和住宅销售限价的差价一般都超过1万元/平方米，封顶楼面地价和住宅销售限价的差价一般都在7000元/平方米左右。
（3）在原有的竞价方式基础上，首次试行"限房价、限地价、竞自持租赁住房"竞价方式。本次集中出让土地溢价率统一设置为不超过30%，溢价封顶后，根据房地价差和交通便捷性等有关因素，对10宗住宅用地采用竞自持租赁住房方式、16宗竞配建人才安居专用房、3宗安置用地竞配建无偿移交安置住房。
（4）首次开展现房销售土地出让试点，选择鄞州区YZ04-04-e2地块（东钱湖组团下应地段）实施。
（5）首次采用了配建租赁住房，在镇海区董家畈集中居住区A-4-1地块设置租赁住房面积不少于14300平方米，由竞得人自持。
（6）首次出让未来社区土地。北仑霞浦通山未来社区地块通过签订《宁波市北仑区通山未来社区项目建设运营协议》，提高小区的综合品质。
2.关于采用"限房价+竞地价+摇号"竞价方式
目前，有部分城市采用了"限房价+竞地价+摇号"的竞价方式，我局和市住建部门也在持续进行跟踪研究。"摇号"模式下，虽然能够有效降低非理性竞争，但最终竞得者不确定性较大，市场交易缺乏公平公正性，且也存在房企采取马甲战术的风险。
为切实提高住房品质，目前我局和市住建部门正在研究出让前明确住房品质标准，出让时定（竞）品质等方式，来保障住宅产品品质。
3.关于采取"限地价、竞自持"，强化租赁市场
今年5月份我市第一批次集中出让29宗住宅（商住）用地时，已经试行"限房价、限地价、竞自持租赁住房"竞价方式；同时首次采用了配建租赁住房的方式。5月26日、27日集中拍卖竞价，共竞配企业自持租赁住房面积55300平方米。
4.关于对住宅土地市场进行精准分类调控
今年，市住建部门正在制定《宁波市房地产"十四五"发展专项规划》，按照"低端有保障、中端有支持、高端有市场"的思路，坚持市场和保障两手抓、两手都要硬，多方式满足不同层次居民的住房需求，稳步提高居住水平，让广大人民群众共享改革发展成果。杨杰代表提出的对住宅土地市场进行精准分类调控的思路，也正是契合了发展规划的方向。但是在目前阶段，为稳定房地产市场，对高端改善型住宅商品房仍然将实行政府限价出让。
（二）关于新建住宅全装修政策方面
1.关于预售之日起3个月后未售出房源按基本装修标准确定装修方案的问题
主要是出于两方面考虑：一是有利于房地产开发企业合理安排装修工程与主体工程的施工衔接，以及装修主材和有关设施设备的采购需要；二是有效防范并杜绝房地产开发企业为推销升级装修方案而捂盘惜售，待预售许可之日起3个月届满后强迫购房者购买升级装修住宅。
2.关于基本装修标准设定的问题
针对大面积等改善型住宅，企业完全可以提供性价比较高的升级装修方案供客户选择，以满足自身的居住需求。另外，《通知》明确了将根据市场情况，对装修标准适时进行调整、公布。别墅等特殊类型住宅的装修标准按照"一事一议"原则确定。后续，市有关部门将进一步开展市场调研，对不同商品住宅产品类型装修需求情况进行分类研究，适时对当前的基本装修标准进行调整。
最后，衷心感谢您对我市自然资源和规划管理工作的关心和支持！希望您在今后继续多提宝贵意见！
宁波市自然资源和规划局
2021年6月30日
（联系人：范 达；联系电话：89284966）
抄送：市人大代表选举工委，市人民政府办公厅，市住建局。
宁波市自然资源和规划局办公室 2021年6月30日印发