关于创新房地产市场调控机制的建议

领衔代表：杨杰

附议代表：

为健全和促进房地产市场平稳健康发展发展，宁波出台了各项楼市调控措施，落实“一城一策”方案，稳地价、稳房价、稳预期。这些调控政策在不同程度上限制了宁波房价的过快上涨，取得了预期的效果和作用。但通过深入房地产企业和市场调研，仍然发现现有的调控政策存在一定的问题和不足，通过对问题的汇总和分析，归结为核心的两方面，一是关于宁波“限房价竞地价”的土地拍卖政策，二是关于宁波市出台的关于完善新建住宅全装修政策。

一、宁波“限房价，竞地价”政策的问题和建议

2019年10月31日，宁波老三区首宗“限房价、竞地价”地块挂牌，正式拉开了宁波“双限时代”的大幕。该土地拍卖政策实施至今已有一年多，满足刚需人群的购房需求的同时，从供应量、价格两方面，平抑了其他新供应住宅的定价，拉低了市场整体成交均价，对稳定房价、抑制房价过快上涨起到了重要的作用。但通过大量的调研走访，从市场的反馈来看，这个政策也带来了诸多的副作用，有调整或打补丁的必要性。

政策实施后出现的问题主要可以归纳为两方面：

1.政策导致部分品质开发商退出市场，高品质楼盘越来越少。

虽然政策制定的初衷是希望企业拍地更加的保守和谨慎。但实际上，很多板块的地价仍然不断的拍出新高，在有限的土地供应下，开发商为了生存，在土地拍卖上相互恶性竞争，开发利润空间不断被压缩，甚至不惜亏本拿地。再加上融资环境收紧，去杠杆、降负债和楼市严调控的多重打压下，尤其是“三条红线”压顶，企业贷款难度加大，融资成本也在增加。但原材料和人工却不断涨价，导致开发商根本没有动力去做好的产品。能够生存下来的开发商基本靠“高周转”来实现发展，认真做产品品质的企业难以在这样的土地政策背景下生存，优秀产品打造不能光靠开发企业的道德水平来维持，还要有一定的产品打造时间和一定的利润保障。

显然，这类土地政策背景下，开发商为了压缩成本，不愿意创新和研发投入，很多房子做出来都是千篇一律，楼盘同质化现象严重，也没有创新和风格。真正注重产品打造的开发商将逐渐被淘汰出市场，优秀的房地产产品会越来越少，尤其是代表城市人居高度或城市建设形象的产品越来越难以出现。

2.政策导致住宅产品品质一定幅度下滑。

开发商采取的“高周转”能让企业生存下来，但这种模式会导致一种结果：一切以进度为先，质量要靠边站。有相关房产专家表示，不少房企造出来的房子能对付交付，三五年不出问题就行。开发商为了利润，在精装修上动脑筋，不断简配做差价，甚至偷工减料。

在“限房价竞地价”政策下，房屋品质和质量下降是个趋势，实际房价的上涨和产品交付品质下降形成突出的矛盾，引发消费者的不满，各种拒绝交房的抗议和形形色色的房闹不断增加。这对企业和市场长期发展来看是不健康的，会引发一系列的不利于社会稳定的矛盾和事件。

因此，建议在已有的土地调控政策基础上，还需要做一定程度的升级或补丁，尽量避免上述问题。

针对性的建议有四：

对全市土地供应市场进行统筹计划和细分管理

地价是面粉，房价是面包。宁波要真正解决房价的问题，还是依赖于地价的协调发展，因此就需要政府相关部门形成专业的土地市场管理团队和机制，对全市土地市场进行全盘分析和管理。

在土地供应方面，做到统筹安排，拉开城市不同板块地价的阶梯，形成价格梯队。减少土地供应不分地段和板块的“一刀切”供应，市中心的高价地和市郊的低价地形成搭配供应，比如少量的供应高价地，多量供应低价地，甚至根据不同区域的人口特征，协调土地的供应量和价格，在地段、供应量和供应价格的差异上做到细分考量，在总体上控制地价的过快上涨。这不仅有利于差异化产品的出现，也能在执行层面上实现地价的稳定发展。

如今宁波土地供应方面存在诸多问题，比如供应量不足，供求失衡，不同地区的供应一刀切，差异不明显等，导致楼市出现局部过热现象。比如不同板块之间的土地价格差距不大，城市核心区地段限价都在4-5万/平方米，没有拉开价差，导致核心热门板块出现房价严重倒挂，甚至出现热门地段“万人摇号”，在买到就是赚到的利差诱惑下，倒逼所有人都去核心区“抢房”，不利于市场的稳定。土地市场供应做到全盘统筹计划，圈内圈外，不同地段展开细分考量和供应，供应量、供应价格以及供应节奏通盘统筹，是解决宁波土地市场过快过热，稳定全市地价的关键。

2.部分土地可以采取“限房价+竞地价+摇号”方式产生

不能所有土地都采取“限房价、竞地价”出让方式，对于部分热门地块，可以借鉴长沙等地的做法，试点“限房价+竞地价+摇号”方式产生。根据《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》，试点地块采取限价“熔断”机制，即市国土部门将分别根据市发改部门审核的住宅销售价格和市住建部门提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。土地拍卖时，当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人；当竞价达到最高限价时，如无人选择参加现场摇号，则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，如仅有一个竞买人选择参加现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。预留开发商一定的利润空间，可以避免上述问题的产生。

3.部分地块可以采取“限地价、竞自持”，强化租赁市场。

还可以参考南京等地的经验，宁波部分住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报 (竞)价首次达到出让起始价的120%—130%时熔断。在产业项目相对集中、租赁住房需求较为旺盛区域，熔断后转入网上竞报自持比例，竞报最高者为竞得人，竞报自持比例达到100%后转入网上竞配建养老用房或公租房面积，配建面积多者为竞得人；在安置房供应量相对充裕、租赁住房供需相对平衡区域，熔断后由网上交易系统随机摇号确定竞得人。

4.对住宅土地市场进行精准分类调控。

参考长沙等地的经验，我们可以将住宅房屋销售市场分为高端改善型、中端刚需型、低端保障型。针对长沙中端住宅商品房刚需市场，通过限定住宅销售价和土地最高拍卖价，保障刚需住宅商品房有充足土地供应，确保刚需购房者有房可买，也买得起房；高端改善型住宅商品房则根据市场需求，尊重市场规律，土地由市场自由竞价，政府通过财税政策进行调节；低端保障型住宅主要通过廉租房等保障性住房政策解决。

二、关于新建住宅全装修政策的问题与建议

在实地调研走访中，我们还发现部分有关新建住宅全装修政策中一些条款的合理性争议较大。比如：

1.目前规定：商品房预售许可之日起3个月内，购房者选择升级装修方案的，房地产开发企业应当与购房者另行签订升级装修协议。3个月期满，所有全装修住宅房源（含已售、未售）均应确定具体装修方案，未售出的房源一律按基本装修标准确定具体装修方案。

这一条款的争议最大。不是所有的楼盘都是摇号清盘，对于销售周期比较长的项目，这一条款在执行过程中就有问题。3个月期满，所有全装修住宅房源（含已售、未售）均应确定具体装修方案，未售出的房源一律按基本装修标准确定具体装修方案。意味着3个月后的购房者无法再买加装包，这个期限显然太过短暂，建议由3个月改为9个月或更长。还有不少购房者当时签协议的时候还没有考虑加装，在3个月后他又想加装，根据上述条款，就无法变更，造成了一定程度的装修成本浪费。

2.目前规定：全装修住宅房源基本装修标准，按房屋建筑面积计不低于1500 元/㎡、不高于 2000 元/㎡。经评估，基本装修标准低于 1500 元/㎡的，房地产开发企业应当进行整改；高于 2000 元/㎡的，按2000元/㎡计算。

这一条款，通过调查走访，发现也有一定的争议。虽然在装修标准上设置了一定的范围，但这个范围过于小。尤其是针对于市区核心地段楼盘，总价在500万以上的改善型住宅，2000元/㎡的基本装修显然无法适应市场的需求，许多客户选择重新装修，造成巨大的浪费。建议把基本装修标准范围适当拓宽，比如1500-3000 元/㎡的范围，根据不同价位来调整装修标准，使得政策更符合市场实际需求。