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甬农函〔2020〕67号
宁波市农业农村局关于市政协十五届四次会议第10号提案的答复意见
市政协农业和农村委：
贵委在市政协十五届四次会议上提出的《关于扎实推进农村闲置农房盘活的建议》（第10号提案）收悉。我局综合市自然资源规划局、市住建局、市政务办等单位的协办意见，经认真研究，答复如下。
一、工作推进情况
探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，是深化农村改革的一项重大制度创新。2018年以来，我市以象山县为重点开展了农村宅基地“三权分置”改革试点。全市总体呈现面上有序推进、点上突破创新的态势，促进了村级集体经济发展和农民增收。市委市政府领导高度重视宅基地“三权分置”和闲置农房激活利用改革工作，市委市政府领导已累计对这项改革批示了17件次，其中市委郑栅洁书记专题批示了5次。市委副书记和分管副市长多次听取工作汇报，并牵头协调相关部门，有力推进了宅基地改革工作。特别是今年7月市委改革办和市农业农村局共同研究改革工作，明确组织召开全市推进会、农民建房“一件事”办理等10项重点工作举措，明确职责分工和完成时间，并向市领导提出建议，获得郑栅洁书记同意。目前市委办公厅、市委改革办、农业农村局、自然资源规划局等相关部门正加快推进相关工作。
（一）拓展一批改革试点。在象山县试点基础上，2019年市级又确定宁海县胡陈乡、奉化区大堰镇、余姚市四明山镇、慈溪市龙山镇等13个试点乡镇（街道）。今年奉化区、镇海区、北仑区又拓展了试点乡镇（街道）。全市已有36个乡镇（街道）开展闲置农房激活利用探索。各试点有计划地推进了试点探索工作，形成了一批改革成效。至6月底，全市已发放宅基地（农房）“三权分置”使用权证183本，引进开发项目166个，项目总投资26.04亿元，激活利用村集体和农户闲置农房1464宗，建筑面积约21.65万平方米。
（二）建立一批规范制度。各试点地区（主要是象山）结合实际，围绕宅基地（农房）确权登记颁证、使用权登记管理、使用权激活、流转交易等重要环节，配套制定宅基地“三权分置”登记和管理办法、农房使用权证抵押贷款、合作建房管理办法，以及宅基地使用权流转交易（租赁）规则、流转三方合同、鉴证备案等制度，初步形成制度体系。通过试点探索明确宅基地所有权、资格权和使用权的权益，有序推进有序确权发证，将资格权人的房屋所有权和已流转的使用经营权分开登记颁证，在附注栏中分别标明宅基地资格权人和房屋所有权人。2017年市自然资源规划局牵头实施农村宅基地及住房确权登记颁证工作，因地制宜开展农村房地一体的权籍调查，梳理完善相关法规政策和制度，分类处理历史遗留问题，有序推进农村房地统一登记工作，为农村闲置农房盘活利用，积极推进农村集体产权制度改革创新提供依据和支撑。至2019年底全市已完成农房确权登记65.27万户，占全市总农户数的67.4%，完成房地一体权籍调查80.1万户。
（三）探索一批试点改革做法。各试点结合实际，探索创新宅基地“三权分置”改革，激活了农村闲置宅基地（农房）资源。一是适度放活使用权。如象山县推出了“四个允许”用活宅基地（农房）资源，允许宅基地资格权人（农户）申请与返乡下乡创业人员合作建房，允许跨镇置地建房，允许非村集体经济组织成员的合法房屋发展产业，允许社会资本投资者通过流转取得宅基地使用经营权。二是创新退出机制。探索实施依法退出和有偿退出，建立退出补偿机制，将退出的宅基地统一登记到村集体。三是创新交易机制。将农民住房财产权纳入农村产权交易平台交易范围，各地依托县、镇、村三级平台，进行信息发布、流转交易，规范签订三方合同，并由乡镇（街道）鉴证备案。四是创新金融抵押贷款。象山县率先出台农村宅基地（农房）使用权抵押办法，创新推出“旅游贷”“民宿贷”等品种，投资者凭借宅基地（农房）使用经营权证，可向银行申请抵押贷款，去年以来全县已抵押贷款5500多万元。今年市农业农村局加强与人行市中心支行对接，启动研究宅基地和农房抵质押贷款意见。
（四）支撑一批乡村快速发展。各地因地制宜，引进开发了一批投资项目，盘活了一批闲置农房资源，激发了农村发展活力，实现了村集体、村民和开发商多方共赢。一是拓展了农民增收渠道。闲置农房资源转化为经营资产后，村民在获得租赁收入同时，拓宽了农业经营、销售、服务、就业等方面的增收渠道。如象山县鹤浦镇小百丈村，引进宁波安可旅游公司，租用村民闲置房屋，打造高端民宿，每年可给出租农户带来租金收入11.28万元，同时年新增村集体收益12万元。二是培育了乡村发展新动力。通过资本引进和项目开发，发展了休闲旅游（民宿）、物业经济、文化创意、健康养生等农村新兴态，加快了闲置农房连片开发。如江北区甬江街道达人村项目流转外漕村和畈里塘村220间老屋约5300平方米宅基地，开发农旅项目，已发展成集田园风光、美食小吃、民俗演艺、乡村旅游为一体的城郊十园之一。三是提升了农村人居环境。通过闲置农房激活带动农村旧房改造，修缮农村道路，积聚农村人气，挖掘乡村文化，有效改善了村容村貌，提升了美丽乡村建设。如宁海县桑洲镇南岭村精品民宿项目，修复村中85%老房子，拯救了一个古村落。
二、存在问题和下步工作重点
在改革推进中，各地主要存在闲置宅基地和农房底数不清；宅基地基础工作不够扎实，历史遗留问题较多、矛盾多，纠纷难调处；宅基地改革尚未列入全国试点，深入推进“三权分置”还有法律法规顾虑；部门之间还未形成工作合力等问题。分析当前村级集体经济发展形势，结合贵委提出的问题和建议，我局和相关单位会进一步采纳提案有关建议，坚持目标导向和问题导向，紧紧围绕乡村产业振兴，将这项改革作为重点改革项目来抓，着力将闲置农房等农村资源优势转化为经济发展优势。重点抓好以下工作。
（一）领会和把握中央深化农村宅基地制度改革的精神要求。严守宅基地地改革“三条底线”（土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损）、“三个不得”（不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。）、“三个严禁”（严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地）的要求，稳慎推进宅基地“三权分置”改革，大力推进闲置农房激活利用。坚持有条件的先激活，自然和人文资源条件较好村先行激活，合法合规的闲置农房先行激活；“一户多宅”、存在矛盾纠纷的暂不激活；不符合规划要求，以及环保控制区、地质灾害易发区的禁止激活，分层施策、因势利导、规范运作、典型引路，力争在深化农村宅基地制度改革方面走在前列，打造实质性、突破性、系统性的标志性改革成果。
（二）加大工作推进力度。加强部署谋划，市里定于8月31日由宋越舜副书记牵头，组织召开全市闲置农房激活利用暨农村宅基地“三权分置”改革现场推进会，交流各地激活利用典型经验，部署下步工作，大力推进这项改革在全市扩面提质。提升试点层次，积极争取象山县列入全国宅基地改革试点。积极创新方式方法，坚持因地制宜，分类推进农房激活利用，深化项目引进、资产入股、合作开发等多种方式，探索招商引资、农旅文深度融合、物业经济、配套服务等多种激活路径。加强宣传推广，挖掘培育一批好典型，打造一批典型案例，总结提炼并宣传推广“可学可看可复制”的经验，为全国改革提供更好的经验做法。
（三）建立完善改革推进机制。结合宅基地管理职能改革，进一步理顺职能，明确分工，推进宅基地管理工作体系建设，加快建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理工作体系。市级由市委副书记宋越舜牵头，市农办、市自然资源规划局、市农业农村局、市住建局等部门负责，建立健全联合推进机制。加强队伍建设，强化管理条件保障，培育一支精干的农村宅基地改革和管理的人才队伍。
（四）落实农民建房“一件事”办理。构建乡镇（街道）“一个窗口受理、内部联审联办” 的审批机制。加快推进省、市、县、乡联网的 “一件事”审批办理系统，力争在 8 月底全面运行。市政务办推进关联事务“一件事最多跑一次”改革，推动向乡镇（街道）、村（社区）放权工作，理清各平台间政务服务的边界，优化不动产登记联动办理流程，提升就近就便、精准服务的能力。
（五）完善政策制度。加强“三权分置”登记管理，坚持自愿申请原则，推进宅基地（农房）使用权证发放工作，不断提高使用权证发放数量。加强与人民银行市中心支行对接，制定实施有关宅基地抵押贷款意见，做大宅基地使用经营权、房产所有权抵押贷款。规范闲置宅基地（农房）交易，经农户自愿申请，村、镇联合审核，进行委托经营和委托交易，规范“三方流转”合同，落实乡镇政府鉴证备案制度。积极争取财政支持，设立闲置农房激活利用项目资金，吸引社会资本开发闲置农房资源。研究宅基地退出补偿相关配套政策，鼓励宅基地有偿退出。研究集体经营性建设用地入市相关配套政策，市自然资源规划局已开展起草工作，待部省指导意见出台后，及时提请市政府审议出台我市实施细则，明确入市的主体、范围、程序、土地增值收益的分配和开发利用监管机制，有序推进我市集体经营性建设用地入市。
真诚感谢！希望贵单位一如既往地关心支持农业农村工作。
宁波市农业农村局
2020年8月28日
（联系人：丁世恩 联系电话：89185161）
抄送：市府办、市政协提案委、市自然资源规划局、市住建局、市政务办。
宁波市农业农村局办公室 2020年9月2日印发